Constante hipotecaria
Calculadora

La constante hipotecaria (también llamada constante del préstamo) expresa el servicio total anual de la deuda —capital e intereses combinados— como porcentaje del monto original del préstamo, capturando el efecto del plazo de amortización, no solo la tasa. Dos préstamos con la misma tasa de interés pero diferentes períodos de amortización tendrán constantes hipotecarias distintas.

Se compara comúnmente con la tasa de capitalización de una propiedad para evaluar rápidamente el apalancamiento: si la tasa de capitalización supera a la constante hipotecaria, el endeudamiento tiende a aumentar tu rendimiento sobre el efectivo invertido (apalancamiento positivo); si la constante hipotecaria supera a la tasa de capitalización, el endeudamiento tiende a perjudicar tu rendimiento (apalancamiento negativo).

Un período de amortización más corto requiere pagar el mismo capital más rápido, lo que aumenta el pago anual requerido en relación con el monto del préstamo, elevando la constante hipotecaria aunque la tasa de interés misma no haya cambiado. Períodos de amortización más largos reducen la constante hipotecaria al distribuir el pago del capital en más años.

Generalmente, una constante hipotecaria más baja significa un servicio de deuda anual requerido menor en relación con el préstamo, lo que aumenta las probabilidades de apalancamiento positivo frente a una tasa de capitalización dada, pero usualmente proviene de una tasa más baja o de una amortización más larga, y una amortización más larga significa una acumulación de plusvalía más lenta mediante el pago del capital.

En un verdadero préstamo de solo interés, la constante hipotecaria es exactamente igual a la tasa de interés, ya que el pago anual es 100 % interés y 0 % capital. Una vez que un préstamo comienza a amortizarse (pagando capital), la constante hipotecaria se vuelve mayor que la tasa de interés declarada.