Ocupación de equilibrio
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Resultados
- Ocupación de equilibrio (%)
- 70.416666
- Ingreso necesario para el equilibrio
- 338,000
- Margen de vacancia (%)
- 29.583333
Resultados de gestión inmobiliaria
| Ocupación de equilibrio (%) | 70.416666 |
| Ingreso necesario para el equilibrio | 338,000 |
| Margen de vacancia (%) | 29.583333 |
Diagrama formula-map
- Ocupación de equilibrio (%)
- 70.416666
- Ingreso necesario para el equilibrio
- 338,000
- Margen de vacancia (%)
- 29.583333
Relación de gestión inmobiliaria
Fórmula
Break-even occupancy = (operating expenses + debt service) ÷ gross potential rent × 100= 70.416666666667
Nota
Este es un modelo simplificado: aplica la definición estándar de gestión inmobiliaria a los valores que ha introducido. La capacidad de pago del alquiler usa una simple proporción del ingreso e ignora el historial crediticio, los criterios de selección locales y el tamaño del hogar. El prorrateo supone una tarifa diaria uniforme; su contrato o la ley local pueden imponer otra convención (por ejemplo un mes fijo de 30 días). Los intereses de la fianza son intereses simples a la tasa indicada, mientras que muchas jurisdicciones fijan por ley la tasa, la capitalización y el calendario de pago. Los ingresos, gastos, reservas e incrementos son lineales y suponen que los importes introducidos se mantienen estables; ignoran impuestos, amortización, cambios de financiación, operaciones de capital, inflación y rotación del mercado. La rescisión de contrato compara solo la penalización contractual con el alquiler restante y no sustituye la lectura de su contrato. Estos resultados son información general, no asesoramiento legal, fiscal ni de inversión: revise su contrato y la normativa local de arrendamiento y consulte a un profesional cualificado antes de actuar.
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Ver todas →Preguntas frecuentes
¿Qué representa realmente la ocupación de equilibrio?+
La ocupación de equilibrio es la tasa de ocupación mínima con la que el ingreso por alquiler cubre exactamente los gastos de explotación más el servicio de la deuda, sin dejar nada de sobrante. Por debajo de este nivel de ocupación, la propiedad genera un déficit de caja; por encima, genera flujo de caja positivo.
¿Cómo se calcula la ocupación de equilibrio?+
Se calcula como (gastos de explotación + servicio de la deuda) dividido entre el ingreso bruto potencial, expresado como porcentaje. Como incluye el servicio de la deuda, la ocupación de equilibrio es un indicador sensible al financiamiento: refinanciar o amortizar el préstamo la modifica aunque la operación se mantenga igual.
¿Por qué les importa la ocupación de equilibrio a los prestamistas?+
Indica al prestamista cuánto margen existe antes de que la propiedad ya no pueda cubrir su deuda solo con los ingresos de alquiler. Una propiedad con una ocupación de equilibrio del 65 % tiene un margen de seguridad mucho mayor ante una recesión o pérdida de inquilinos que una con el 92 %.
¿En qué se diferencia la ocupación de equilibrio del ratio de gastos de explotación?+
El ratio de gastos de explotación solo considera los costos operativos en relación con el ingreso; la ocupación de equilibrio añade el servicio de la deuda y expresa el resultado como un umbral mínimo de ocupación en vez de un porcentaje del ingreso. Son complementarios: uno muestra la eficiencia operativa y el otro la resiliencia financiera.
¿Se puede reducir la ocupación de equilibrio sin bajar los alquileres?+
Sí: reducir los gastos de explotación, refinanciar a una tasa más baja, extender la amortización o amortizar capital reducen el numerador y bajan el umbral de equilibrio. Por eso los propietarios que enfrentan una demanda más débil suelen enfocarse en el control de gastos y el refinanciamiento en lugar de descontar el alquiler.