Ratio de couverture du service de la dette
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Résultats
- Ratio de couverture de la dette
- 1.3
- Flux de trésorerie annuel
- 60,000
- Marge au-dessus du service de la dette (%)
- 30
Résultats de gestion immobilière
| Ratio de couverture de la dette | 1.3 |
| Flux de trésorerie annuel | 60,000 |
| Marge au-dessus du service de la dette (%) | 30 |
Diagramme formula-map
- Ratio de couverture de la dette
- 1.3
- Flux de trésorerie annuel
- 60,000
- Marge au-dessus du service de la dette (%)
- 30
Relation de gestion immobilière
Formule
DSCR = net operating income ÷ annual debt service= 1.3
Note
Ceci est un modèle simplifié : il applique la définition standard de gestion immobilière aux valeurs que vous avez saisies. La capacité locative utilise une simple part du revenu et ignore l'historique de crédit, les critères de sélection locaux et la taille du ménage. La proratisation suppose un taux journalier uniforme ; votre bail ou la loi locale peut imposer une autre convention (par exemple un mois fixe de 30 jours). Les intérêts sur le dépôt de garantie sont des intérêts simples au taux saisi, alors que de nombreuses juridictions fixent le taux, la capitalisation et le calendrier de versement par la loi. Les revenus, charges, provisions et indexations sont linéaires et supposent que les montants saisis restent stables ; ils ignorent impôts, amortissements, changements de financement, opérations en capital, inflation et rotation du marché. Le rachat de bail compare uniquement l'indemnité contractuelle au loyer restant et ne remplace pas la lecture de votre bail. Ces résultats sont une information générale et non un conseil juridique, fiscal ou d'investissement : vérifiez votre bail et le droit locatif local et consultez un professionnel qualifié avant d'agir.
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Voir tout →Questions fréquentes
Que révèle le ratio de couverture du service de la dette (RCSD) à un prêteur ?+
Le RCSD est le résultat net d'exploitation divisé par le service total annuel de la dette (capital et intérêts), et il mesure combien de fois le revenu de l'immeuble couvre ses paiements de prêt. Un RCSD de 1,25 signifie que l'immeuble génère 25 % de revenu de plus que ce dont il a besoin pour payer sa dette.
Quel RCSD les prêteurs exigent-ils habituellement ?+
La plupart des prêteurs commerciaux et pour immeubles à revenus exigent un RCSD minimal entre 1,20 et 1,35, bien que des types d'immeubles ou d'emprunteurs plus risqués puissent faire face à des seuils plus élevés. Un RCSD sous 1,0 signifie que le revenu de l'immeuble ne couvre même pas le paiement de la dette, ce que les prêteurs ne financeront pas.
Le RCSD inclut-il le remboursement du capital ou seulement les intérêts ?+
Le RCSD standard utilise le service total de la dette, c'est-à-dire à la fois les intérêts et la portion capital du paiement du prêt, pas seulement les intérêts. Utiliser uniquement les intérêts sur un prêt amortissable surestimera le ratio et sous-estimera le risque réel de remboursement.
Comment une période de remboursement en intérêt seulement affecte-t-elle le RCSD ?+
Pendant une période d'intérêt seulement, le service de la dette est plus faible puisqu'aucun capital n'est remboursé, donc le RCSD paraîtra artificiellement fort. Les prêteurs testent souvent le ratio en simulant ce qu'il deviendrait une fois l'amortissement commencé, pour s'assurer que l'immeuble pourra encore couvrir les paiements après cette période.
Peut-on améliorer le RCSD sans augmenter les loyers ?+
Oui — refinancer à un taux d'intérêt plus bas ou allonger l'amortissement réduit le service annuel de la dette et augmente le RCSD, et réduire les charges d'exploitation contrôlables augmente le RNE, ce qui augmente aussi le RCSD. Ces deux leviers sont couramment utilisés par les gestionnaires pour améliorer la couverture entre deux hausses de loyer.